Le logement en danger et spectre d'une pénurie

Après plusieurs années exceptionnelles pour le nombre de ventes (avec un niveau au plus haut en août 2021 avec 1 206 000 ventes (sur 12 mois glissants)), l’érosion du volume des transactions amorcé depuis l’automne dernier se confirme. Sur 12 mois glissants, ce chiffre tombe à 1 069 000 ventes en mars 2023 – son plus bas niveau depuis février 2021 et l’impact de la crise sanitaire –, une baisse continue depuis un an.

Selon les prévisions de la FNAIM, l’année 2023 devrait repasser sous la barre du million de transactions, pour atteindre environ 950 000 ventes sur l’année, en recul de 15% sur un an (niveau le plus bas des sept dernières années). Cela représente plus de 150 000 transactions en moins par rapport à l’année 2022, et constituerait la 2ème plus forte baisse des cinquante dernières années.

Si le niveau du phénomène est variable selon les territoires, il est commun à l’ensemble de l’Hexagone qui voit le nombre de ventes sur un an baisser dans presque tous les départements.

« Après avoir été porté par des taux d’intérêt attractifs lui permettant de rester dynamique jusqu’en 2022, le marché immobilier connait un réel retournement. Nous constations en fin d’année 2022 une décélération qui se confirme hélas en 2023 », analyse Loïc CANTIN, Président de la FNAIM. « L’effet de l’inflation de ces derniers mois et les difficultés croissantes dans l’accès au crédit immobilier se font clairement ressentir sur le nombre de transactions qui chute drastiquement. »

Si les prix affichaient jusqu’ici une bonne résistance au niveau national, ils subissent cette fois de plein fouet le ralentissement du marché immobilier.

La stagnation reste mesurée sur un an, puisque les prix – s’ils voient leur progression ralentir – restent en légère hausse : +2,9% (contre +6,3% en juin 2022). Sur le dernier trimestre, la chute est bien plus marquée, puisque les prix sont en net recul à -1%. Ce sont les maisons qui subissent la plus forte baisse des prix, avec un recul de -1,7% sur les trois derniers mois, contre une stagnation totale à 0% sur le prix des appartements.

Si cette baisse des prix est générale à l’ensemble de la France, certains territoires, à l’image de Paris, subissent une baisse plus forte. « Nous prévoyons une poursuite de cette dégradation dans les semaines et mois à venir. Sur l’ensemble de l’année 2023, les prix devraient connaitre une baisse d’environ 5%... ce qui représenterait une baisse réelle de presque 10% conjuguée à l’inflation!», réagit Loïc CANTIN.

Le dernier baromètre FNAIM-IFOP confirme cette dégradation du marché, les Français jugeant cette conjoncture très défavorable à l’achat (seulement 22% des personnes interrogées jugeant la conjoncture favorable) ou à la vente (seulement 31%) [1].

En 2022, le pouvoir d’achat immobilier a baissé d’environ 4%, soit une baisse de 8% en 3 ans. Une baisse tendancielle du pouvoir d’achat, qui s’accélèrera en 2023.

Principal responsable de cette dégradation du marché immobilier, les crédits immobiliers continuent à voir leurs taux augmenter et leur accessibilité se restreindre. Ils ont dépassé les 3%, loin des 1% de ces dernières années, et devraient poursuivre leur hausse dans les semaines qui viennent pour approcher le seuil des 4% d’ici à la fin de l’année.

« Restriction dans les conditions d’accès au crédit et hausse des taux ont créé un cocktail explosif qui vient percuter de plein fouet le marché immobilier. Il faut réaliser qu’entre janvier 2022 et mai 2023, les emprunteurs ont vu leur capacité d’emprunt chuter de 20%, ce qui représente en moyenne une capacité d’achat en recul de 40000€, c’est considérable!», comment Loïc CANTIN.

La production de crédit est en forte baisse (-31% par rapport à 2022), tombant à un niveau inférieur à 2018, réduisant d’autant la capacité d’accès à la propriété pour les ménages français.

Le logement brûle, le Gouvernement regarde ailleurs

Tensions sans précédent sur le marché locatif, obligations de rénovation énergétique et difficulté d’accès au crédit, le secteur de l’immobilier fait face à des tensions grandissantes. Malgré les alertes, le Gouvernement semble rester sourd comme en attestent les conclusions du CNR. Face à ces différents défis, la Fédération nationale de l’immobilier appelle les pouvoirs publics à réellement se préoccuper de la politique du logement, en s’attelant à proposer des solutions pour tous les Français.

Depuis plusieurs mois, les sujets d'inquiétudes, pointés par tous les professionnels et par la société civile, sont nombreux. Parmi les plus criants, on trouve les difficultés d’accession au financement immobilier, la pénurie de logements, la désaffection des investisseurs locatifs… Autant de signaux d’alarme qui traduisent objectivement une situation qui aurait mérité une attention et des mesures particulières. Attendu depuis de longs mois, le Conseil national de la refondation “logement”, qui aurait dû permettre de dresser les perspectives ambitieuses d’une politique du Logement pour les années à venir s’est contenté de mesures techniques sans envergures.

« Ces propositions ne sont pas à la hauteur des enjeux et de la crise à laquelle nous sommes confrontés et ne répondent à aucune des urgences identifiées. Le Gouvernement manque d'une vraie vision sur le logement, mais le pays ne peut plus en faire l’économie. » prévient Loïc CANTIN, Président de la FNAIM.

La FNAIM alerte particulièrement sur la situation inquiétante du marché locatif. Partout sur le territoire, les professionnels constatent une moindre rotation du parc et les effets de son faible renouvellement. Conséquence : les candidats à la location sont plus nombreux pour un bien.

« Avec l’effet de la Loi Climat à l’horizon et un faible renouvellement par le neuf, nous allons faire face très vite à une pénurie de biens à la location. La rentrée de septembre risque d’être difficile. », alerte Loïc CANTIN. « Il y a urgence à rassurer les bailleurs en repensant l’accompagnement de l’investissement locatif, à la fois dans le neuf et dans l’ancien. La reconduction du bouclier tarifaire sur les loyers sans concertation est un ultime signal particulièrement funeste envoyé à destination des bailleurs. »

Sans compter que ce sont récemment agrégées une envolée des taxes foncières, la mise en place de mesures coercitives visant les logements les plus énergivores et une hausse des charges liée à l’inflation.

Autre sujet majeur, la question de la rénovation énergétique des logements et le calendrier imposé par la loi Climat et résilience. « L’urgence est là. Alors que dans 18 mois seulement l’ensemble des biens classés G seront déclarés indécents – et donc interdits à la location – l’inquiétude grandit chez les bailleurs qui manquent de lisibilité et se sentent impuissants.», avertit Loïc CANTIN.

Tout en continuant à plaider pour un aménagement du calendrier pour éviter l’attrition de l’offre locative, la FNAIM maintient ses propositions en appelant à l a suspension de l’indécence énergétique en copropriété à l’exécution d’un plan pluriannuel de travaux et rendant le DPE collectif opposable.

La Fédération nationale de l’immobilier plaide également pour que tout soit mis en œuvre afin de lever les freins à la rénovation en copropriété : assouplir les règles de majorité et permettre l’éligibilité des prêts de la copropriété au taux d’usure des crédits consommation.

La Fédération appelle aussi à redonner confiance aux bailleurs et aux accédants en créant deux effets liés au crédit, à savoir la réintroduction de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale et la portabilité des prêts. Elle rappelle sa proposition de renouer avec une pratique qui a prouvé son efficacité par le passé, en (ré) instaurant la transférabilité et la portabilité des prêts immobiliers.

Pour répondre à l’urgence, la FNAIM reste aussi déterminée à agir pour le logement et ses concitoyens. Pour faire face à l’urgence écologique, le parc du logement est à un tournant : il faut accélérer et massifier la rénovation du parc de logements. La vente d’un bien est un moment clé pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Pourtant, 47% des acquéreurs de logements énergivores E, F, G ne réalisent pas de travaux de rénovation[1]

« Nous proposons d’accompagner les vendeurs dans la réalisation de travaux en faisant émerger la valeur verte. Pour cela, nous entendons déployer la « vente en l’état futur de rénovation énergétique ». Ce contrat de vente soumettra la transaction à la réalisation de travaux de rénovation énergétique par le vendeur, en intégrant le prix des travaux dans le prix de la vente. Nos agents immobiliers FNAIM s’engageront sur le terrain et sécuriseront ces transactions d’un nouveau genre. » explique Loïc CANTIN.

Avec cette proposition ambitieuse, la FNAIM démontre une nouvelle fois l’engagement, l’innovation de la profession qu’elle représente au service de ses clients et plus largement du logement.

« C’est parce que les défis qui attendent l’immobilier sont immenses, de plus en plus nombreux, toujours plus impactant, que nous invitons les pouvoirs publics à ne pas dérèglementer la profession d’agent immobilier, contrairement à ce qu’a proposé l’Autorité de la concurrence dans son récent avis sur « l’entremise immobilière ». Le besoin d’accompagnement et de sécurisation des consommateurs est plus fort que jamais. » conclut Loïc CANTIN.

Note : La vente en l'état future de rénovation

La vente en l’état futur de rénovation énergétique (VEFRe), ou vente d’immeuble à rénover (VIR) est, pour l’ancien à rénover, le pendant de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour le neuf.

La propriété de l’existant est transférée le jour de la réitération de la vente chez le notaire. La propriété des travaux est transférée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur a la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux.

Le prix fixé au contrat de vente doit distinguer le prix des travaux du prix de l’existant. La réalité de cette ventilation doit être vérifiée par architecte. Le prix de l’existant est payé en totalité lors de la signature du contrat chez le notaire.